Riunione ordinaria n. 39 del 9 Giugno: “La nuova normativa in materia di Condominio” – Enrico Malpezzi

Relazione settimana

Enrico Malpezzi

Socio fondatore della società Siti sas (1990), società di servizi informatici e amministrativi/gestionali nell’ambito della quale ha svolto queste principali attività:

– recupero e catalogazione di collezioni librarie su supporto informatico (di grande rilievo il riordino della Biblioteca del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati e la sistemazione di 120.000 volumi nella torre robotizzata della Biblioteca Universitaria)

– docenze in materie informatiche svolte con diversi enti di formazione (Iscom, Futura ecc) e per società private

– esperto d’area nel sistema delle qualifiche Regionali in materia grafica e produzione multimediale nonché tecnico informatico

– gestione di immobili e amministrazione di Condomini (iscritto ad ALAC dal 2010)

La nuova normativa in materia di Condominio

Con l’entrata in vigore della nuova normativa in materia di condominio, adottata dal legislatore con la legge 220 del 20 dicembre 2012. (decreto-legge 23 dicembre 2013, n. 145, come convertito dalla legge 21 febbraio 2014, n. 9) sono state apportate diverse modifiche alle vecchie norme, modifiche che ancora non prevedono la nascita di un Albo degli Amministratori Professionali di Condominio ma che obbligano i Professionisti ad una serie di giusti adempimenti per poter esercitare la professione.

Rilevanti novità riguardano la figura dell’Amministratore, che diventa obbligatoria quando i condomini sono otto “Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario” (art. 1129, primo comma, c.c.) e colui che è interessato a rivestire tale carica dovrà avere un diploma di scuola superiore, essere iscritto ad una Associazione riconosciuta , aver sostenuto gli obblighi formativi previsti dalla norma, godere dei diritti civili e non dovrà aver subito condanne penali per reati contro il patrimonio e la pubblica amministrazione o essere annotato nell’elenco dei protesti cambiari. Può esercitare l’Attività di Amministrazione il Condomino Proprietario anche se non in possesso del titolo di studio o degli obblighi formativi.

L’assemblea, al momento della nomina, potrà chiedere all’incaricato la presentazione di una polizza assicurativa per la responsabilità civile per gli atti che dovrà compiere in adempimento del mandato.
L’incarico avrà la durata di un anno e verrà rinnovato per la stessa durata (non è vera l’interpretazione secondo cui l’Amministratore avrebbe incarico per un biennio), ma potrà essere revocato in ogni momento dall’Assemblea.

Riguardo alle attività di gestione, l’Amministratore è obbligato ad aprire un conto corrente intestato al Condominio su cui depositare tutte le somme che riceve e gestisce per conto dei condomini. In particolare, ogni condomino ha diritto a prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione periodica delle attività economiche svolte dall’amministratore. Questi poi, laddove l’assemblea ne faccia richiesta, è tenuto a attivare un sito internet da cui sia possibile scaricare la documentazione relativa all’attività compiuta. Ovviamente i costi di apertura, gestione e manutenzione del sito sono a carico dei condomini.

La mancanza di Apertura di un c.c., errori od omissioni negli obblighi di registrazione movimenti comportano la possibile revoca dal mandato.
In ordine all’utilizzo degli impianti centralizzati di riscaldamento e condizionamento, causa di numerose e frequenti liti condominiali, la nuova normativa prevede che il singolo condomino può rinunciarvi se ciò non comporta squilibri per l’utilizzo dell’impianto e un aggravio di spesa per gli altri condomini. In ogni caso, colui che decide di staccarsi è tenuto al pagamento della spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto.
Questa norma NON si applica nella Regione Emilia Romagna che con decreto dell’Assemblea Regionale 156/08 vieta il distacco.

Da segnalare una importantissima novità, in materia di riscaldamento e risparmio energetico, il 30 giugno 2014 il Consiglio dei Ministri ha approvato in esame definitivo su proposta del Presidente, Matteo Renzi, e dei Ministri dello Sviluppo economico, Federica Guidi, e dell’Ambiente e tutela del territorio e del mare, Gian Luca Galletti, un decreto legislativo per il recepimento della direttiva europea 2012/27/UE sull’efficienza energetica, che modifica le direttive 2009/125/CE e 2010/30/UE e abroga le direttive 2004/8/CE e 2006/32/CE.

Nei condomini con riscaldamento centralizzato sarà quindi necessario installare obbligatoriamente entro il 31 dicembre 2016 sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore individuali, da installarsi su ogni singolo radiatore per la corretta misurazione dei consumi (così come previsto dalla norma UNI EN 834).
Due novità importanti riguardano l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria e il caso di insolvenza di un condomino. Nel primo caso infatti l’assemblea deve provvedere a costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori: fondo che, secondo alcuni commentatori, deve essere integralmente versato dai condomini già prima dell’inizio dei lavori, mentre l’interpretazione da condividere sembra obbligare l’Amministratore a prevedere uno scadenziario dei versamenti che ricalchi la previsione di saldo dello stato avanzamento lavori (La richiesta di un versamento preventivo rispetto alla fine lavori produrrebbe l’immobilismo di qualsiasi attività di ristrutturazione di un certo importo).
Nel secondo caso invece, per agire esecutivamente nei confronti del condomino moroso, l’amministratore non ha più bisogno dell’autorizzazione dell’Assemblea (anche se ritengo personalmente che sia l’Assemblea stessa che deve poter decidere se procedere o meno nei confronti del Condomino moroso), ma può ottenere immediatamente un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ed i singoli creditori non possono agire nei confronti degli altri obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo aver agito contro il condomino inadempiente. Inoltre, se la mora dura per oltre sei mesi, l’amministratore può sospendere il condomino dall’utilizzo dei servizi comuni.

Riguardo alle modifiche e ed innovazioni, il legislatore, oltre ad indicare i vari tipi di interventi che l’assemblea può deliberare di adottare per migliorare, incrementare o agevolare l’uso delle parti comuni, ha espressamente previsto la facoltà per il singolo condomino di installare, sia sul lastrico solare che su ogni altra idonea superficie comune, impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinate a servizio del singolo appartamento.

E’ bene sapere infatti che il Legislatore ha aumentato il numero delle parti dell’edificio in comune a tutti i condomini, prevedendo che siano considerate tali anche le facciate, i parcheggi, i sottotetti, gli impianti di condizionamento e gli impianti per la ricezione dei segnali tv, sia digitali che satellitari.
Il Legislatore ha espressamente previsto che l’assemblea, con una maggioranza dei quattro quinti, ha la possibilità di modificare la destinazione d’uso di tutte le parti comuni, deliberando ad esempio che una determinata area verde comune venga utilizzata come parcheggio. Inoltre, quando all’interno del condominio è esercitata un’attività che incide negativamente ed in modo sostanziale sulla destinazione ed il godimento delle dette parti comuni, l’assemblea può deliberare sulla cessazione della stessa. Tuttavia la relativa delibera deve essere approvata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, che sia pure rappresentativo della metà del valore dell’edificio.

La normativa ha anche modificato alcuni dei quorum Assembleari per la costituzione e per le delibere, modifiche che riporto in una tabella allegata alla presente relazione

(tabella delle nuove maggioranze assembleari.pdf)

Da questa relazione emerge che, finalmente, il Legislatore ha tentato di dare un riconoscimento alla attività di Amministratore di Condominio, attività che fino a ieri poteva essere ed era esercitata da Professionisti improvvisati, non preparati nè formati, oggi, invece la vastità di norme e di obblighi impone una professionalità e una preparazione specifica.

–